土地财政立国的美国，怎么就改征房产税？

纵观全球，任何一个工业国家的崛起，必然伴随土地改革，凡是没有进行过土地改革的都很难发展，印度现在发展艰难，很大程度就是因为没有经过土地改革。

美国当然不例外，事实上，由于依靠屠杀印第安人获得海量“无主”土地，美国是全世界将“土地财政”发挥到极致的国家，没有土地财政，美国很可能就不会存在。

在工业革命之后，土地仍然是一切财富的载体，而工业革命之前，土地更是社会财富的最主要来源，美国作为立国之初曾经想要以农业立国的国度，对于土地更是无比看重。美国之所以独立，绝不是所谓的英国的殖民压迫，而是美国的本土统治者想要谋取更大的利益，只不过要给自己披上一层反抗压迫的外皮。

导致北美反英运动爆发的起点，是1763年后英国对殖民地采取“新殖民地政策”，要求北美各殖民地承担一定的义务，比如需要以相对英国本土更低的税率纳税，要求派驻1万人的正规军并加强对走私的监管等等。

在这一系列政策中，有一项严重伤害了美国未来建国者的利益，那就是在1763年10月以国王名义发布政令，在北美成立4个新行政管理区，收回殖民地土地开拓权，将大量西部的土地留给加拿大或者印第安人。需要特别强调一下，在英国的政令中，还是比较尊重印第安人的利益，远不像后来的美国对印第安人赶尽杀绝。

但这就有了大矛盾，在最初的13个殖民地中，有7个殖民地或者说资本集团通过从英国王室获得特许权，享有向西开发新土地的资格，比如英国商业殖民公司普利茅斯集团可以在北纬38度到45度开拓新殖民地，伦敦集团则是北纬34度到41度，一直向西直到太平洋。

这两家殖民公司后来组建了弗吉尼亚公司开始北美殖民，这就是弗吉尼亚州的最初源头。类似的享有向西开拓权的州还有马赛诸塞州、康涅狄格州、纽约州、南卡罗莱纳州、北卡罗莱纳州、佐治亚州。

能够从英国王室那里获得特许权，显然不是一般人，那都是跟英国王室有着极为密切联系的，剩下的六个州就没这“福气”了，这就有了一个巨大的潜在隐患:没有殖民地开拓权的六个州很担心其他七个州做大以后，力量对比失衡，强烈要求西部的土地必须共同开发。

当然这个要求，七个州显然不同意。

但事情发生了变化，关键是英国的压力。

正如前面所说，英国推行“新殖民地政策”，要收回7个州的殖民地开拓权，这让还指望通过土地投机获利的几大集团极为愤慨，而剥夺殖民地对印第安人事务的管理权，甚至还要在北美驻扎英国正规军，更别说要打击走私、征税等等，于是13州掌权者一不做二不休，干脆反了。

英国由于当时国内政治斗争极为激烈，外部还面临其他大国威胁，再加上国内存在大量与殖民地利益绑定的利益集团，商人集团也不断游说，所以英国始终不能集中力量镇压殖民地，就给了各殖民地喘息之机。

为了应对英国的巨大压力，团结所有力量，从1780年纽约州率先宣布放弃西部领地开始，七个州陆续妥协，同意将西部土地全部退还给联邦政府，由联邦统一开发，直到1802年最后的佐治亚州也正式退还土地。

可以近似的说：英国不允许北美殖民地靠土地投机赚快钱，所以美国闹独立，为了闹独立，所以西部土地共同开发。

还确立了一个基本规则：今后无论通过何种途径获得的土地，全部归邦联以及后来的联邦所有，各州按照统一规则共同开发。

这些土地可不是小数目，最初的13个州所有土地加在一起也不过40多万平方英里（1平方英里等于2.59平方公里），仅仅根据1783年美英签署的《巴黎条约》，划归美国的西部土地就高达40万平方英里，而后来美国通过购买、吞并、战争等在短短一个世纪新增领土200多万平方英里。

这新增的240多万平方英里，600多万平方公里，都是联邦可以新开发的领土。

而美国独立后成立的邦联政府，在各州权力极大的情况下，连征税权都没有，只能依靠各州的赞助，甚至在各州财政紧张的情况下，还经常赖账，以至于邦联政府本身都难以运转；然而为了独立发行的战争债券等债务却由邦联政府承担。

再加上为了争取独立，当时美国向军人许诺了大量的土地，比如上校可以获得500英亩，普通士兵都能获得100英亩，更随着对英作战的持续，给军人的土地授权越来越大，士兵从100英亩增加到200英亩，军官更是乘十。

再加上原本就在西部提前进行土地投机的利益集团等等，都非常希望通过卖地尽快获得丰厚的回报。

各方一拍即合，从1785年颁布《土地法令》开始，就出现了人类历史上前所未有的大规模卖地，跟美国以“万平方公里”为单位的卖地比起来，其他国家真是太小儿科了。

只不过最开始卖地，设置的门槛很高，最小购地面积不低于640英亩，每英亩不低于1美元，那就是640美元，当时北美的普通民众虽然生活水平不亚于英国本土市民，但一个月收入也就5美元，不吃不喝20年才能买下来，而且那些土地上并非没有主人，还得进行武装赶走原来的主人，并且进行开垦。

显然这个法令是为了满足大资本的利益，限制普通民众购买土地。

原因很简单，对于13州来说，人口就是一切，如果轻易放开西部的土地，那人都跑到西部去了，东部还怎么发展制造业？而且一定要明白美国本质是一个公司国家，先有资本后有国家，一切政令必须为资本服务，如果国家售卖的土地过于便宜，那掌握大量私有土地的土地公司又怎么把自家的地卖出去呢？

东部13州也不希望西部发展太快，毕竟当时美国制定的规则是如果新殖民地人口达到一定标准，就可以成为新的州，这显然会分走权力和利益，当然要尽可能延迟，甚至为了延迟新的州建立，还曾经试图把人口增长过快的州再次切分。

所以就有了很高的门槛。

但这一切发生了巨大变化，那就是美国南北冲突，也就是蓄奴州与自由（非蓄奴）州之间的矛盾。

在向西部扩张的一开始，为了减少南北双方的纠纷，1804年美国国会就通过了一项决定，以“梅松-狄克逊线”为界，作为南部蓄奴州和北部自由州的分界线。

这就有了一个新的问题，南北双方都希望增强自身在联邦政府里的权力，西部必然将诞生更多的州，谁能够吸引更多的州加入自己的阵营，显然就能在联邦内部占据优势，从而影响联邦的决策向自己一方倾斜。

比如关键的关税，北部自由州以制造业为主，当然希望建立关税壁垒，阻止欧洲工业品进入，而南部蓄奴州以农业为主，当然希望关税低一点甚至最好取消，这样就可以享受低价的欧洲工业品，向欧洲出口的棉花等农产品也不会遭受关税制裁。

而1789年由邦联转为联邦后，关税等对外权力，由联邦掌握，争夺包括国会在内的联邦权力就成为重中之重。

于是南北双方开始极力争夺西部各州，而西部非常希望降低土地售卖的门槛，这样才能吸引更多的东部人口前往西部，这是西部最大的利益所在，于是从1800年开始，联邦不断降低土地售卖的门槛。

下调最小出售面积：从最初的640英亩，降到320英亩，再到160英亩、80英亩，最后在一定限制条件下降到了40英亩，但规矩一旦打破，也就没什么限制条件了，到最后最小面积都成了40英亩。

提供分期付款等信用支付，不断放宽限制：从一开始约定一年内还清，到三年内还清。

降低土地售卖价格：这一点需要特别展开。

1820年这一年是争夺西部州的关键一年，在这一年的十六届国会第二期会议上，来自路易斯安那州的参议员提出了土地分级出售的议案，但当时国会更关注怎么收回分期付款尾款问题，所以就被否了。

但之后西部州议员不断地提，核心是要求对于一直没有卖出去的土地，按照等待出售时间长度，时间越长降价越低，如果长到超出一定时间限，那就干脆免费赠送。

到1854年，也就是南北冲突越加激烈，南北战争还有几年就要打响的时候，土地分级售卖法令也就是《公地分级和降价出售法令》通过了，通过的核心原因还是西部各州力量超过了东部，从投票上就能看出来。

比如当时众议院也是两党，不过是民主党和辉格党。民主党97名议员，有50位来自西部，辉格党44位议员，有21名来自西部。最终投票结果，西部两党议员共71位，61人赞成，东部两党议员共70位，仅18人赞成，最终79：62通过，西部议员贡献了赞成票的77%。

通过的分级法案很简单，当时要求最低售卖价格每英亩2美元，但超过10年没售出的降到1美元，超过15年的降到0.75美元，20年以上的0.5美元，25年以上的0.25美元，30年以上的0.125美元，这个法令出台后短时间内卖出了超过10万平方公里的土地，掀起了西部大开发的热潮。

但明知如此，东部各州也没得选。

就像1820年这一年，南北方都在争取密苏里州以何种身份加入联邦，最终密苏里州作为蓄奴州加入南方，作为平衡从马赛诸塞州划出来缅因州作为自由州加入北方。

而1854年，又在争夺大草原地区的堪萨斯州和内布拉斯加，而南北双方争执不下，甚至爆发了武装冲突，所以最终搁置，授权两个州的居民自行决定选择蓄奴还是自由。

在这种情况下，东部各州也只能对西部妥协。

因为南北冲突，西部获得极大政策优待，尤其南北战争最激烈的1862年，林肯为了争取西部州的支持，更是通过了《宅地法》，规定只要年满21岁的美国公民，没有参加过南方军，只需要交10美元就可以获得160英亩的土地，耕种5年就可以获得土地的所有权。

这才是南方迅速战败的关键力量，毕竟对北方来说，制造业才是根本，不需要一定拥有大量的土地，而对南方种植业来说，土地是命根子。

美国最终放弃土地财政，其实也很简单，到南北战争结束后没多久，可以说美国联邦政府拥有的土地基本已经卖出去了，用了半个多世纪，几百万平方公里被卖给了私人。

但是到这里就结束了吗？难道美国就不从土地上收税了吗?

太天真了，正如美国独立战争导致邦联和各州债务紧张，要通过售卖土地的土地财政解决债务危机；南北战争超过60万人死亡，联邦和各州更是陷入严重的财政危机，而且之前的1837年土地财政危机的问题还没解决。

于是房产税得到重视。从1818年在极个别地区小规模尝试，到1865年南北战争结束后各州加速推行，再到1978年加州通过提案，美国用了整整一百多年时间，彻底从卖地的土地财政转为征收房产税，并建立了一整套制度。

而为了能够合理合法地征收房产税，美国的房产税更像物业费，基本由社区自收自支，用于社区治安、消防、环境维护以及最关键的社区教育，也就有了一街之隔不同社区天渊之别的贫富分化。

1785年第一部售卖土地的法令出台，到1978年最后一个州确立房产税制度，两个世纪，美国完成了土地财政到房产税转变的全过程。

这背后有多少利益的纷争呢？

美国发展和崛起的背后，土地财政的贡献又该如何评述呢？

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